实用五金手册电子版600654 ： 中安消拟进行股权收购所涉及的卫安澳门有限
公司的财务核算规范，公司管理层能够对企业未来五年的经营状况进行合理的预测，
9、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》。
1、 「中安消」与本公司签订的《评估业务约定书》。
4、 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有
2、收益法评估结果
附件一 被评估企业于评估基准日的财务报表
谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自评估报告正文，欲了解本评估项
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
密，押运车经改装，车身包裹铁甲。据「澳门卫安」管理人员介绍，押运车采用两班
附件七 评估机构法人营业执照副本
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
面积 492.2 平方米，北侧带约 140 平方米平台；Y2 单位位于激成工业大厦 3 期北侧，
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
8、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。
可合理取得的最可能的价格：
2、 股东情况
附件三 评估对象涉及的主要权属证明资料
给 CHUBB MACAU LIMITED；2002 年 2 月 18 日，GUARDFORCE GROUP LIMITED 与 CHUBB ASIA
有关的无形资产；
其他非流动资产 - -
股东及股权结构情况如下如下：
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
万元股权以 129,193,008 澳门元的价格转让给 CHUBB ASIA HOLDINGS LIMITED(集宝
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产)以及在我们实施现场查
4、 除法律、法规以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开。
十四、 评估报告使用说明 ................................................ 16
估结论，但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本报告使
11、 除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
卫安」的 24 台车辆全部经过年度审验合格。押运车(AV、SAV)及运输车安全防范严
等，因而资产是处在安全、经济、可靠的之下，其可能存在或不存在的因子
3、 抵押事项：
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(一)评估方法的适用性分析及选择
门币贰亿肆仟玖佰伍拾肆万贰仟叁佰元整)。
5、 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
计约 210.54 万澳门元，截至评估基准日账面净值约 165.77 万澳门元。
十五、 评估报告日 .......................................................... 17
拟进行股权收购所涉及的
评估报告摘要 ...................................................................1
四、 评估目的 ............................................................... 5
元，评估值 19,308.55 万元，评估增值 6,035.87 万元，增值率 45.48%；负债总额账
2、 澳门特别行政区交通事务局发布的《道交通规章》第 17/93/M 号。
注册资本：人民币 128302.0992 万元整
长期股权投资 - -
深圳德正信国际资产评估有限公司
附件八 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
五、评估对象和评估范围
大影响。
中安消股份有限公司
8、 被评估企业的所有资产及负债已列报或向我们作出专项说明，不存在其他负
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附件七、评估机构法人营业执照副本。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后
股东全部权益价值
十五、评估报告日
P2
委托评估对象和评估范围与 前述评估目的中所述的 经济行为涉及的评估对象和
评估基准日，「澳门卫安」的各股东出资及持股比例如下：
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
1990 年 8 月 30 日，「澳门卫安」设立时的股本总额为 20 万澳门元，其设立时的
十二、 评估结论 ............................................................ 14
1 CHUBB GROUP LIMITED 99.5 99.5
生产性生物资产 -
四、评估目的
告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容向
企业价值评估中的市场法，是指将被评估企业与可比上市公司或者可比交易案例
长期应收款 - - -
务经验，在澳门一直享有良好的声誉，在澳门市场处于领先地位。
4、 期后事项：
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
资产〉的通知》。
价值咨询意见。
主要为地砖，局部地毯(P2 单位有部分钢板地面)；部分天面金属扣板吊顶；外玻璃
汇兑收益 - - -
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当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
2、 设备：机动车行驶证；主要设备的购置合同、及付款凭证等产权证
在采用资产基础法评估时，对各类资产及负债的估值，根据其具体情况选用适当
均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
；
「澳门卫安」的主营业务主要包括安保服务和现金押运服务，是澳门地区少有的
其他非流动资产 - 125.36 -
366/2010 号行政长官批示。
二、被评估企业的概况
关系、财政税收政策、内外贸易政策、政策、金融货币政策等)等因素不发
目 录
对 「澳门卫安」股东全部权益价值于 2015
第四部分、资产基础法评估技术说明
t
非流动资产 1,083.68 7,096.20 6,012.51 554.82
CAPEX ＝资本性支出
P2 21054-P2 1779F13M 266 厂房
2、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报
TALENT MANAGEMENT LIMITED 签订合同，将其所持「澳门卫安」的股权质押给 CHANCE
其中：FCFFt：未来第 t 年经营性资产所创造的现金流
5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
参考编号 登录编号 (取得份额)
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面值 7,989.95 万元，评估值 7,989.95 万元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净
6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设条件的，评
(一)企业基本情况
1、 自 2015 年 9 月 3 日至 2015 年 9 月 9 日：项目的预备调查，在了解评估目的
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3、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估程序》。
因此本次评估适宜采用收益法估值。
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设条件、特别事项和使用及其对评
微信关注方法：1.扫描左侧二维码；2.搜索天信投资（TXTZ1996）关注天信投资微信。
3、 2009 年 9 月第一次增资
2、 未决诉讼事项：
797.71 万澳门元。
独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。使用人还应当特别关注本报
4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
无法承担上述协议约定的承担该等诉讼索赔损失的义务，或于本承诺函出具之日前发生
基准日起一年内(即 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日)有效。
减：营业成本 5,198.99 5,894.14 3,073.92
债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关/或有和义务/或有义务等；
1、 本报告所载评估结论未考虑流动性对评估结果的影响。
7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
3、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(二)企业历史沿革
(一)评估工作的起止时间
负债合计 1,709.89 6,257.66 7,989.95
长期股权投资 - - -
1 FPD GUARDFORCE GROUP LIMITED 19.9 99.5
4、 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响；
注册资产评估师的声明
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估基
程、电子、钢门、配电和空调工程、电子锁、内饰等内容，评估人员进入金库查
拟进行股权收购所涉及的
深圳德正信国际资产评估有限公司接受 贵公司的委托，根据有关法律、法规和
深圳德正信国际资产评估有限公司
值于 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估，现将评估报告正文中的主要内容摘要如
深圳德正信国际资产评估有限公司
1 GUARDFORCE 2 LIMITED 80
5、 2014 年 3 月第三次股权转让
以上表达式中： P FCFF t 1 r
2014 年 3 月 31 日，GUARDFORCE 2 LIMITED 和 GUARDFORCE 3 LIMITED 与 CHANCE
n
167.16
2014 年 3 月 31 日，CHUBB GROUP LIMITED 分别与 GUARDFORCE 2 LIMITED 和
深圳德正信国际资产评估有限公司
附件
车辆已使用超过 20 年，由于澳门地域较小，车辆的行驶里程普遍较少，根据澳门特
「澳门卫安」现股东与 CHUBB GROUP LIMITED、CHUBB MACAU LIMITED(原卖方)签订的
固定资产清理 -
八、评估依据
3、 自 2015 年 10 月 11 日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公
DEPR ＝折旧与摊销等非付现费用
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组
生产性生物资产 - - -
境现金和贵重物品押运服务
1、 不动产：澳门特别行政区物业登记局的 21054-N2、21054-P2、21054-Y2、
澳门元的股权以 211,716,800 澳门元和 51,605,970 澳门元的价格转让 GUARDFORCE 2
发行股份 1 股，每股面值 1 美元。同时，Smart Universal Limited 在英属维尔京群
签订合同，将其所持公司 0.5 万澳门元的股权以 1,323,230 澳门元的价格转让给
附件八 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
投资性房地产 - -
固定资产 803.81 6,949.09 6,145.28 764.52
采用收益法评估的「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 6 月 30
受贵公司委托，本公司对贵公司拟进行股权收购所涉及的卫安(澳门)有限公司之
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其签章确认；
49/93/M 号。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
拟进行股权收购所涉及的
深圳德正信国际资产评估有限公司
8、 被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说
2015 年 8 月，「澳门卫安」在英属维尔京群岛设立 Smart Universal Limited，
本次评估基于以下评估假设，当假设条件发生较大变化时，对评估结果将产生重
资产减值损失 -17.00 7.73 15.61
工程物资 - - -
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
附件
二、营业利润 1,551.40 975.54 643.21
为「中安消」拟收购「澳门卫安」的股权提供价值参考依据。
21054-A1-100133 物业登记书面报告。
折现方法对被评估企业的股东全部权益进行评估。其基本思是通过估算企业经营性
运输设备主要是现钞和贵重物品的押运车(AV、SAV)11 辆，普通运输车(CIT)
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深圳德正信国际资产评估有限公司
(二)已执行的主要评估程序
并对评估结论合承担相应的法律责任。
1、 1990 年 8 月设立
技术服务，数据处理，企业管理咨询，物业管理，机电安装建设工程施工，建筑智能
附件六 资产评估机构资格证书
N2 21054-N2 1780F13M 492.2
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1)产权状况：
与相关员工之间存在若干尚未了结的诉讼，已结案并支付赔偿款项的诉讼案件金额为
其中：可供出售金融资产 - - - -
成部分单独使用或其 他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的
根据《资产评估准则——企业价值》，注册资产评估师执行企业价值评估业务，
「澳门卫安」于 1990 年 8 月 30 日在澳门设立。
股东全部权益价值
期 2 层的 N2、P2、Y2 三个单位(实用面积 982.7 平方米)及 1 层 A1 单位中的 3 个停车
无形资产 - 83.96 128.89
三、其他评估报告使用者
中安消股份有限公司
NWC ＝净营运资金的增加
四、净利润 1,369.49 948.28 566.64
深圳德正信国际资产评估有限公司
深圳德正信国际资产评估有限公司
项目 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月
2、 自 2015 年 9 月 9 日至 2015 年 10 月 11 日：实地查看实物资产和有关记录，
别项目保安服务、赌场保安服务、酒店安保服务、名牌
其中：可供出售金融资产 - - 负债合计 7,989.95 10,276.67
附件六、资产评估机构资格证书。
安保服务(英文简称：SP) 私人楼宇及商用楼宇保安服务、部门保安服务、特
参加本评估项目的审核人员名单：毛媛、黄琼、杨化栋、王鸣志
，
资产基础法将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东
现金押运服务(英文简称： 现金押运服务、珠宝及贵金属押运服务、银行及金融行
附件：
流动资产 12,189.00 12,212.35 23.35 0.19
股东全部权益价值
LIMITED。
权平均成本模型(WACC)确定。其中付息债务资本的回报率根据实际借款利率进行计
物业 业权人 用途
评估对象：「澳门卫安」的股东全部权益价值。
评估报告摘要
深圳德正信国际资产评估有限公司
截至评估基准日，被评估企业两年又一期损益表如下(金额单位：人民币万元)：
用人和阅读人注意。
NI ＝税后净利润
法的评估结果综合分析后最终确定评估值。
明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相
「澳门卫安」目前的主营业务主要为安保服务和现金押运服务。具体细分服务及
长期待摊费用 129.96
6、 假设被评估单位所有经营活动均能依照有关法律、法规的和相关行业标
5、 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、尽职的；
九、 评估方法 .............................................................. 10
(一)行为依据
长期待摊费用 129.96 - -129.96 -100.00
优势和二十多年的服务经验，在澳门一直享有良好的声誉，在澳门市场处于领先地位。
其中:可供出售金融资产 - - -
赔偿责任或承担损失的，或因本承诺函出具之日后形成的诉讼系因本承诺函出具之日前
「澳门卫安」评估基准日及前两年简要资产负债表如下(金额单位：人民币万元)：
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合计 20
且「澳门卫安」现所有股东以及实际控制人涂国身已出具承诺，“如因原卖方不承担或
租赁期限自 2008 年 9 月 4 日起 10 年，性质为都市用地，业权人为「澳门卫安」，用
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1 CHUBB ASIA HOLDINGS LIMITED 19.9 99.5
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
股本总额：100 万澳门元
未投入使用的点钞储存机(3 台)。其他设备还包括服务器、设备、空调机、对
注册资产评估师声明
(3) 所有被评估资产均被假设是符律或专业规范等要求而记录、保管、存放
第二册、评估说明
估结论的影响。
轻型电单车及重型电单车强制性受检验》 52/94/M 号训令， 《核准汽车登记制度》
参加本评估项目人员名单：黄琼、毛媛、孟刚、王鸿杰
评估报告 .......................................................................1
三、利润总额 1,554.78 1,053.26 643.25
减：营业外支出 - - -
固定资产 192.09 479.11 803.81
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(3 个) (1/334)
附件四、委托方和相关当事方的承诺函。
5、 本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
2001 年 12 月 28 日，DEVEREUX EDWARD JOHN HOWARD 与 CHUBB MACAU LIMITED(集
附件一、被评估企业于评估基准日的财务报表。
评估基准日，「澳门卫安」无对外股权投资。
一、委托方概况
准及安全生产经营之有关进行；
(本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力)
月 30 日的评估值为： 11,318.60 万元人民币。其中，资产总额账面值 13,272.68 万
行评估，为「中安消」拟收购「澳门卫安」的股权提供价值参考依据。
报告附件
九、评估方法
5、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—工作底稿》。
资产合计 13,272.68 17,071.33 股东权益合计 5,282.74 6,794.65
投资收益 - - -
(一)评估报告使用说明
亚洲控股有限公司)。本次股权转让完成后，「澳门卫安」的股东及股权结构情况如下：
他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查
3、 其他有关产权证明。
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委托方名称：中安消股份有限公司(以下简称「中安消」)
Board Limited 对外签署股权收购协议， 2500 万港币收购 Force Guard Limited 科
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无其他表外资产。
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
十四、评估报告使用说明
2、 企业提供的历史经营情况统计分析、相关审计报告。
1、 注册情况
(2) 所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
的评估方法进行评定估算，具体评估方法详见评估技术说明。
CIT) 业押运服务、柜员机服务、现金点算服务、现金和
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深圳德正信国际资产评估有限公司
车强制性受检验》第 52/94/M 号训令。
注：上述财务数据摘自瑞华专审字[2015]48340004 号《审计报告》。
德正信综评报字[2015]第 066 号
深圳德正信国际资产评估有限公司
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资
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六、 价值类型及其定义 ....................................................... 8
有鉴于此，本次评估以收益法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
6、 澳门特别行政区立发布的《机动车辆税规章》第 5/2002 号法律。
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
9、 向有关生产厂商、外商及经营公司咨询的价格资料。
1、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守、
估基准日起一年内(即 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日)有效。
澳门币贰亿肆仟玖佰伍拾肆万贰仟叁佰元整)。
七、 评估基准日 ............................................................. 9
企业名称：(中文)卫安(澳门)有限公司(以下简称「澳门卫安」)
评估基准日:2015 年 6 月 30 日
第三册、评估明细表
七、评估基准日
关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
式中: V: 被评估企业股东全部权益价值
LIMITED 和 GUARDFORCE 3 LIMITED；CHUBB MACAU LIMITED 与 GUARDFORCE 3 LIMITED
年 10 月 20 日。
加：公允价值变动收益 - - -
-
在建工程 - - -
就该等诉讼情况，根据澳门 MDME Lawyers 律师事务所出具的法律意见书，除上述已
「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 6 月 30 日的评估结果为：
持有至到期投资 - - -
订合同，将其所持「澳门卫安」99.5 万澳门元股权以原价转让转让给 CHUBB GROUP
(三)企业申报的表外资产情况
激成工业大厦位于澳门高丽亚海军上将大马西、慕拉士大马北、黑沙环第五
十、评估程序实施过程和情况
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
关于折现率：本次评估中，根据净现金流量的计算口径(FCFF)，折现率采用加
递延所得税资产 21.03 18.23 -2.80 -13.33
评估方法。
八、 评估依据 ............................................................... 9
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书摘要
总经办
1)与经济行为实现日相近的会计期末；2)相关评估资料较为齐备。
t 1
评估的基本模型为：V=P+∑Ci-D
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书摘要
附件三 评估对象涉及的主要权属证明资料
固定资产清理 - - -
流动资产 12,189.00 15,677.49 流动负债 7,989.95 10,276.67
二、 被评估企业的概况 ....................................................... 1
1、 中华人民国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则－基本准
(若干废止)第 49/93/M 号：车辆经年度强制性检验合格即可持续使用。「澳门
德正信综评报字[2015]第 066 号
7、 假设所有被评估资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件的
开发支出 - - -
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于
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7、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—不动产》。
(1) 所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分 (如埋藏在地下的建筑物基
-
1.建筑物
(四)企业主要产品及服务
应的法律责任：
11、 中华人民国财政部财会[2001]1051 号《关于印发〈资产评估准则－无形
合计 20
19,401.52 万元(大写：人民币壹亿玖仟肆佰零壹万伍仟贰佰元整)。按评估基准日
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五、 评估对象和评估范围 ..................................................... 6
3、 经营管理架构
递延所得税资产 21.03
订评估工作计划。
注册地址：上海市浦东新区新金桥 1888 号 11 号楼
评估基准日，「澳门卫安」的经营管理架构图如下：
资产基础法评估中予以恰当考虑是造成两种评估方法产生估值差异的主要原因：
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根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估
资产评估准则，遵循、客观、的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要
(4)「澳门卫安」的经营管理团队、经培训的组合劳力或雇佣合同等与人力资本
注册资产评估师的声明 ...........................................................1
期 2 楼层高约 3 米，内墙主要为乳胶漆，部分墙纸(P2 单位有部分钢板墙裙)；地面
合计 100
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的评估程序， 贵公司拟进行股权收购所涉及的
深圳德正信国际资产评估有限公司
合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济和时间。
「澳门卫安」是澳门地区少有的同时拥有警卫服务牌照及武装押运服务牌照，并
资产/资源所创造的经营性现金流量(FCFF)并选用适当的折现率计算出企业经
5、 澳门特别行政区现行的其他有关法规。
5、 《资产评估常用数据与参数手册》第三版(2013 年中国经济科学出版社)。
任。
10、 中国注册会计师协会发布的会协(2003)18 号《关于印发注册资产评估师
(3)「澳门卫安」的商号或品牌等与市场有关的无形资产；
递延所得税资产 16.62 19.03 21.03
截止日为 2015 年 10 月 11 日。
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
目的详细情况和合理理解评估结论，应当全面阅读评估报告正文。
LIMITED，并修改公司章程。本次股权转让完成后，「澳门卫安」的股东及股权结构
本评估报告的其他使用者包括：依关，对评估报告及其所对应经济行为
无。
附件四 委托方和相关当事方的承诺函
非流动负债 - - -
登记报告 登记报告 实用面积(㎡)
(一)主要实物资产情况
十一、评估假设
2 CHUBB MACAU LIMITED 0.5 0.5
6、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—机器设备》。
卫保安有限公司)100%的股权。
东权益资本的权重根据实际情况进行计算。
1、 本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
同时拥有警卫服务牌照及武装押运服务牌照，并同时能够提供两项服务的公司。公司
一、营业收入 7,433.32 7,645.00 4,258.44
及 3 个停车位，账面原值合计约 429.36 万澳门元，账面净值合计约 236.15 万澳门元。
资产合计 5,383.87 11,044.38 13,272.68
深圳德正信国际资产评估有限公司
D: 被评估企业付息债务的价值
2、 2002 年 2 月第一次股权转让
管理费用 666.58 720.55 497.56
流动资产 5,157.07 10,301.38 12,189.00
第六部分、评估结论及其分析
评估目的：本次评估系对「澳门卫安」于 2015 年 6 月 30 日的股东全部权益价值进
HOLDINGS LIMITED(集宝亚洲控股有限公司)签订协议，将其所持「澳门卫安」19.9
位；激成工业大厦 3 期为 14 层高框架结构，外墙马赛克，铝合金窗。激成工业大厦 3
告书中价值定义、评估假设条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
金融机构、高端酒店、机构、高端零售商及其它商业客户。在二十多年的服务过
买卖协议的约定， 「澳门卫安」
Tel:+86(755)82256682 / Fax: +86(755)82355030
价值类型：市场价值。
3、 澳门特别行政区交通事务局发布的《规范轻型汽 车，轻型电单车及重型电单
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性，
Huaqiang North Road,Futian District,Shenzhen,China
3、 一次性付款，且无附带条件下完成交易。
加：营业外收入 3.38 77.72 0.04
GUARDFORCE 3 LIMITED。本次股权转让完成后，「澳门卫安」的股东及股权结构情况
附件
采用资产基础法评估的「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 6 月
1、 涉及国有资产的评估，需经有权备案的部门备案后方可使用。
4、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—业务约定书》。
「澳门卫安」申报的建筑物主要有：澳门激成工业大厦的 N2、P2、Y2 三个单位
3.设备类资产
2、 假设评估基准日后被评估单位持续经营；
长期应收款 - -
街东，激成工业大厦由 1 至 3 期构成，其中「澳门卫安」所属物业为激成工业大厦 3
设备组：王鸿杰
固定资产 803.81 1,033.86
评估范围：「澳门卫安」申报的截至 2015 年 6 月 30 日的全部资产以及相关负债，
(三)评估结论的使用有效期
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，
持有至到期投资 - - - -
中安消股份有限公司：
营性资产的价值，加上企业的非经营性资产及溢余资产价值，然后再减去付息债务的
本次评估范围内的实物资产包括房屋建筑物和设备类资产。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
「澳门卫安」
评估方法：本次评估采用资产基础法和收益法对「澳门卫安」的股东全部权益价值
3、最终评估结论的确定
1、 假设未来经济、市场、社会(如国家宏观经济政策、市场供求
价格的。
人民币对澳门币汇率中间价 100:128.62 折算后，折合澳门币 24,954.23 万元(大写：
经营范围：计算机系统集成，计算机软件领域的技术开发、技术转让、技术咨询、
人民币 澳门币 人民币 澳门币
第 及
4、 澳 门特别行政区交通事务局发布的《核准汽 车 登 记 制度》(若干废止)第
INT ＝扣除所得税后的利息费用
本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
油气资产 - - -
注：FPD GUARDFORCE GROUP LIMITED 于 2000 年 8 月 9 日更名为 GUARDFORCE GROUP
GUARDFORCE 3 LIMITED 签订合同，分别将其所持「澳门卫安」80 万澳门元和 19.5 万
服务用途如下：
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产基础法、收益法
程中，依托先进的管理模式和规范的服务流程，以及齐全的牌照优势及二十多年的服
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其对评估结论的影响。
27.05
(三)专业规范
三、 其他评估报告使用者 ..................................................... 5
本次评估工作的开始时间为 2015 年 9 月 3 日至出具评估报告日结束。其中外勤
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
10、 评估人员现场勘查及市场调查取得的有关资料。
评估报告
收集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所收
t ： 被评估企业未来持续经营期限
发生的事项所致，并给「澳门卫安」造成损失或需由「澳门卫安」承担赔偿责任或承担
2 CHUBB MACAU LIMITED 0.5 0.5
所提供资料的真实性、性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
流动负债 7,989.95 7,989.95 - -
六、价值类型及其定义
3、 假设被评估企业目前所执行的税赋、税率政策无重大变化；
(四)产权依据
十三、特别事项说明
产、负债等相关资料易于搜集，因此本次评估适宜采用资产基础法估值。
注册地址：澳门慕拉士大马激成工业大厦第三期二楼 N
负有审批、核准、备案等职责的上级主管单位及监督管理部门。
案件争议金额为 1,668.08 万澳门元。该等诉讼系「澳门卫安」现股东于 2014 年 3 月收
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持有至到期投资 - -
(二)说明
(三)企业历史财务资料
附件一 被评估企业于评估基准日的财务报表
其中： FCFF ＝预期的归属于全部投资者(包括股东和债权人)的现金流量
「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 6 月 30 日的评估结果为：
十、 评估程序实施过程和情况 ................................................ 12
十三、 特别事项说明 ........................................................ 15
警卫部 武装押运部 市场部 人力行政部 财务部
10、 委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、准确、完整。
附件二 委托方与被评估企业的商业登记证书
A1 车位 10334.46
率 114.26%。具体评估结果如下表所示(金额单位为人民币万元)：
账面值 账面值
(1)「澳门卫安」已取得的各项经营资质及许可；
经营期限：1991 年 12 月 31 日至不约定期限
无形资产 128.89 165.77
(五)取价依据及
和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制
报告出具之日，该项股权质押尚未解除。
评估范围一致。
(英文)Guardforce (Macau) Limited
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费用及损失将由原卖方承担，不会对「澳门卫安」产生重大不利影响。
附件六 资产评估机构资格证书
岛设立 Million Board Limited，发行股份 1 股，每股面值 1 美元。同月，由 Million
的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循、客观、的原则，按照必
附件
P: 被评估企业经营性资产的价值
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
1 GUARDFORCE 2 LIMITED 80
根据企业的资产状况、业务经营状况等，本项目具体采用企业现金流(FCFF)
无形资产 128.89 128.89 - -
进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
全部权益价值，能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本，且被评估企业各项资
综合组：黄琼、毛媛
2)使用状况：
准日起一年内(即 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日)有效。
2、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》。
长期待摊费用 18.09 35.53 129.96
中国深圳市福田区华强北群星广场 A 座 32 层
21054-A1-100133 1779FM13M 停车场
代表人：涂国身
本次评估系对「澳门卫安」于 2015 年 6 月 30 日的股东全部权益价值进行评估，
附件八、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
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8、 澳 门特别行政区行政长公室核准的《交通事务局费用及价金表》第
资产账面值 5,282.74 万元，评估值 11,318.60 万元，评估增值 6,035.87 万元，增值
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
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卫安(澳门)有限公司
关于收益年限：本次评估对被评估企业的收益期限确定为无限年。
6、 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、
(四)引用其他机构评估结论所涉及的资产
地弹门，内木门(P2 单位金属防爆门)。N2 单位位于激成工业大厦 3 期西侧，实用
在二十多年的服务过程中，依托先进的管理模式和规范的服务流程，以及齐全的牌照
附件五 签字注册资产评估师的承诺函
1 CHUBB ASIA HOLDINGS LIMITED 99.5 99.5
途分别为厂房及停车场。物业登记报告主要登记情况如下：
本次评估基准日系由「中安消」确定。确定评估基准日时所考虑的主要因素如下：
∑Ci: 被评估企业非经营性资产及溢余性资产的价值
由于未能收集到与被评估企业在业务结构、资产规模、经营规模、盈利状况等诸
价值评估值为：19,401.52 万元人民币，增值额为 14,118.78 万元，增值率为 267.26%。
零售店保安服务、警钟后勤反应服务
本报告由中国注册资产评估师 黄琼、毛媛 签署。
情况如下：
损失的，其将承担由此产生的一切法律责任”。因此，律师认为，该等诉讼产生的相关
股东全部权益价值进行了认真的评定估算，并形成了资产评估报告书。在资产评估报告
r ： 折现率
负债总计 7,989.95 7,989.95 - -
有成本、开支、索赔、损失、罚款、判决以及所有有关买卖执行前有关劳动索赔之损失；
宝亚洲有限公司)签订协议，将其所持「澳门卫安」0.1 万澳门元的股权以原价转让
十二、评估结论
企业未申报账面未记录的无形资产。
终审判决但尚未完全结案完成所有手续案件的已支付 1,251.48 万澳门元) 尚未结案的
别行政区交通事务局发布的《道交通规章》第 17/93/M 号、《规范轻型汽车，
商誉 - - - -
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的
其对应的评估范围为「澳门卫安」申报的截至 2015 年 6 月 30 日的全部资产以及
合计 100
附件二、委托方与被评估企业的商业登记证书。
2010 年 1 月 22 日，CHUBB ASIA HOLDINGS LIMITED 与 CHUBB GROUP LIMITED 签
非流动负债 - - - -
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
4、 同花顺资讯金融终端。
营业税金及附加 - - -
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
和市场法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
3、 企业提供的未来年度盈利预测、发展规划。
根据「澳门卫安」提供的律师出具的法律意见书，截至评估基准日，「澳门卫安」
第一册、评估报告
看到项目已完工，并投入使用。点钞设备为硬币处理及包装设备、纸币点钞机，
澳门币的诉讼，卖方同意负责所有针对公司在买卖执行前提起的诉讼、仲裁、起诉、检
2009 年 9 月 4 日，「澳门卫安」各股东同意将其股本总额增至 100 万澳门元，并
9、 本报告中，所有以万元为金额单位的表格或文字表述中，如存在总计数与各分
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限
一、 委托方概况 ............................................................. 1
报告提交日期：2015 年 10 月 20 日
开发支出 -
在建工程 -
评估报告
「澳门卫安」申报评估的房屋建筑物均办理了物业登记报告，根据澳门特别行政
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7 辆,商务车和小型轿车(CAR)6 辆。车辆的启用时间从 1994 年至 2015 年间，部分
(二)法规依据
件的复印件。
民币对澳门币汇率中间价 100:128.62 折算后，折合澳门币 24,954.23 万元(大写：澳
也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
修改公司章程。本次增资完成后，「澳门卫安」的股东及股权结构情况如下：
料而作出。本次资产评估外勤截止日为 2015 年 10 月 11 日，本次评估报告日为 2015
资产基础法和收益法的估值结果相差 8,082.92 万元，经分析，下列因素未能在
算，股东权益资本的回报率根据资本资产定价模型(CAPM)确定，付息债务资本和股
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万元 万元 万元 万元
财务费用 9.82 9.62 -0.54
采用资产基础法评估的「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 6
本次估值的价值类型为：「澳门卫安」股东全部权益价值于评估基准日的市场价值。
销售费用 23.53 37.43 28.68
2 DEVEREUX EDWARD JOHN HOWARD 0.1 0.5
业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
投资性房地产 - - - -
本处所述无形资产指除土地使用权以外的无形资产。
-
购「澳门卫安」及收购过程中由相关员工与原转让方所产生。
非流动资产 226.80 743.00 1,083.68
司内部审核后出具评估报告。
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区物业登记局的该等物业的物业登记书面报告，该等物业土地为租赁批地，
(三)资产基础法的介绍
控、调查或争议所产生之费用，以赔偿买家及免其及公司受损害，并同意支付及补偿所
(二)收益法的介绍
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号《审计报告》。
-
房地产组：孟刚
主要服务 服务内容
实用面积 266 平方米，北侧带约 60 平方米平台； 单位位于激成工业大厦 3 期南侧，
FCFF NI DEPR INT CAPEX NWC
7、 澳门特别行政区网站—税务价格：。
化建设工程专业施工，销售机械设备、五金交电、电子产品。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
项数值之和尾数 0.01 的差异，均为四舍五入原因造成。
1、资产基础法评估结果
合计 100
商誉 - - -
项目 项目
TALENT MANAGEMENT LIMITED，为该公司 2,000 万美元的债权提供质押。截止本
-
4、 长期投资情况
深圳德正信国际资产评估有限公司接受中安消股份有限公司(以下简称「中安消」)
1、 《土地法》、《物业登记》、《澳门民》等澳门房地产类法规。
集的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
进行评估，并对两种方法的评估结果综合分析后确定评估值。
下：
3,004.92 万澳门元，(其中包括已结案并已支付的 1,753.44 万澳门元，已做出一审或
如下：
于该法律意见书中披露的诉讼情形外，「澳门卫安」不存在其他诉讼、仲裁情形；根据
本项目评估基准日为 2015 年 6 月 30 日。
2 GUARDFORCE 3 LIMITED 20
现场勘察时，该等物业「澳门卫安」用于经营，使用状况正常。
序号 股东姓名 出资额(万澳门元) 出资比例(%)
经综合分析，本次评估以收益法的估值结果作为本报告的评估结论，即：
2 CHUBB MACAU LIMITED 0.1 0.5
卫安(澳门)有限公司
客观和的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
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关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书目录
多因素可比的上市公司以及可比交易案例资料，本次评估不适宜采用市场法评估。
所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精
附件七 评估机构法人营业执照副本
附件三、评估对象涉及的主要权属证明资料。
除上述诉讼外其他诉讼、仲裁事项并给「澳门卫安」造成损失或需由「澳门卫安」承担
减：所得税费用 185.29 104.98 76.61
日的评估值为：19,401.52 万元人民币。
实用面积 224.5 平方；3 个停车位位于 A1 单位中，车位编号分别为 79、80、137。
采用资产基础法和收益法对「澳门卫安」的股东全部权益价值进行评估，并对两种方
「澳门卫安」的设备类资产账面值合计约 1,594.10 万澳门元，账面净值合计约
2 GUARDFORCE 3 LIMITED 20
明、谨慎行事，不受任何。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上
附件
中安消股份有限公司：
关于「澳门卫安」股东全部权益价值资产评估报告书
「澳门卫安」于评估基准日 2015 年 6 月 30 日，采用收益法评估的股东全部权益
1、 企业提供的清查申报评估明细表。
贵重物品储存服务、保安速递服务、小型金库服务、跨
对于 于交易完成后 5 年内与员工发生的不超过 183,700,000
则〉和〈资产评估职业准则－基本准则〉的通知》，
资产总计 13,272.68 19,308.55 6,035.87 45.48
9、 假设被评估企业采用的会计政策在重要方面保持一致；
德正信综评报字[2015]第 066 号
合计 100
项目 2013-12-31 2014-12-31 2015-6-30
1、 用法律许可的货币进行交易。
企业账面记录的无形资产为 K3、IPL 人力资源系统等电脑软件，原始入账价值合
中安消股份有限公司
30 日的评估值为：11,318.60 万元人民币。
同时能够提供两项服务的公司。其主要客户为位于澳门的中国银行、汇丰银行等大型
净资产 5,282.74 11,318.60 6,035.87 114.26
要的评估程序，对卫安(澳门)有限公司(以下简称「澳门卫安」)的股东全部权益价
股东权益合计 3,673.98 4,786.72 5,282.74
卫安(澳门)有限公司
相关负债，其中：该等资产/负债业经瑞华会计师事务所进行审计并出具了瑞华审字
[2015]48340003 号《审计报告》。具体资产状况如下表所示：
附件二 委托方与被评估企业的商业登记证书
商誉 -
评估结论：
非流动资产 1,083.68 1,393.84 非流动负债 - -
书载明的评估目的及价值定义、前提条件下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相
项目 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月
和非强制情况下进行交易。
生重大变化；
制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影响评
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流动负债 1,709.89 6,257.66 7,989.95
19,401.52 万元(大写：人民币壹亿玖仟肆佰零壹万伍仟贰佰元整)。按评估基准日人
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十一、 评估假设 ............................................................ 13
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
附件
长期股权投资 - - - -
-
价值，得到评估基准日被评估企业的股东全部权益价值。
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在。
可能存在的商业信誉等经济资源；
(2)「澳门卫安」的供货/销售网络(客户名单)、供货/销售合同或意向，以及
本次评估对象为：「澳门卫安」的股东全部权益价值。
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以 (
附件四 委托方和相关当事方的承诺函
2、 有自愿的卖方和自愿的买方。
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讲机、视频会议系统等设备，以及电脑、打印机等办公设备。
其中：该等资产/负债业经瑞华会计师事务所审计并出具了瑞华专审字[2015] 48340004
油气资产 - -
2、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
关责任。
工程物资 -
设备类资产包括 2015 年 6 月完工的不锈钢金库装修工程，主要为钢结构安防工
本次评估中，经营性资产所创造的企业现金流(FCFF)定义为：
投资性房地产 - - -
附件
32/F,Block A,Stars Plaza,
对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、记录之抽查和有限了解等。
司机，12 小时运行服务，澳门地域较小，车辆工作负荷不高。
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第五部分、收益法评估技术说明
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关
。评估报告(包括评估明细表)中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的单
4、 2010 年 1 月第二次股权转让
Y2 21054-Y2 1781F13M 224.5
附件五、签字注册资产评估师的承诺函。
