现在该把“房产”变“存款”吗？

随着楼市调控不断深入且持续， 房住不炒 的观念逐渐深入人心，炒房团也不见了踪影，一些房产投资散户相比过去也少了不少，现在市场上，刚需购房者占据着主流。就市场表现来上看，根据统计部门发布的2019年上半年楼市数据显示，涨跌互现，整体住房市场处于平稳状态。加之近日国家首次提出 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ，换句话说，无论未来经济环境如何，都不会过度刺激房地产。应该说，当下的楼市已经走到一个前所未有的阶段。那么，问题就抛出来了：楼市趋稳！现在该把 房产 变 存款 ， 还是 存款 变 房产 ？专家一席话点醒了我！

 

为什么提出这样的问题？原因在于，现在很多购房者持有的房产都背负了或多或少的债务，就拿我们现在的房贷利率成本来说，全国首套房平均利率在5.5%以上，二套房平均利率在5.7%以上，也就是说，如果我们持有房产，房价涨幅如果低于这个水平，那么，我们的财富实际上是在贬值的。当然，这有一个前提是，必须是我们多余的房产，因为自住房是没办法算这个账的。要回答是否把 房产 变 存款 问题，我们先弄清下面两个问题。

第一个问题：预测未来十几年全国整体房价是涨还是跌？幅度是多少？

通过这些年房价涨跌因素来看，影响房价的三大要素分别为金融、土地、人口。金融因素又分两个方面，一是房贷利率高低影响短期房价涨跌，二是货币松紧取向影响房价中长期趋势。过去的我们就不说了，那么，我们看未来这三个要素会如何发展呢？

 

首先金融方面，一方面，我们现在的房贷利率水平跟其他贷款利率不一样，属于单向提高，这是楼市调控需要，自去年12月份以后，我们的房贷利率处于一个微幅下调趋势，但最近一个多月来，房贷利率又开始稳中有升，特别是一些热点城市。就当人们认为还会继续上行时，外部环境又发生明显变化，欧美主要国家开始了降息，且有可能不止一次。就现在情况看，我们不一定跟随降息，但对于房贷利率来讲，继续上行的可能性大幅降低，未来一年时间趋稳，放长到未来十多年看，由于经济发展需要，利率水平应该是向下趋势。而房贷利率即使或有单边上扬，整体趋势应跟随向下。

另一方面，从货币政策方面讲，货币增长M2虽然不会像过去十多年以年均两位数、翻三番速度增长，但仍有可能如黄奇帆所讲未来十几年 让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数 ，其中物价指数大概为2%，这是一个什么概念呢？直观的说，我们未来10多年，货币增长M2比过去有一个3-5%的向下幅度调整。钱虽然以一定幅度贬值，但没有过去那么快了。

其次，土地方面。民间有一种说法，土地视为面粉，房子视为面包，两者互为依存关系，这些年，土地收入为我们各个城市发展带来了重要财力支持。根据数据显示，2018年，地方平均土地收入占本级预算收入的2/3左右，也就是说，我们地方城市要花的钱，大部分是来源土地收入。在未来十多年，我们预计一线城市基本退出土地财政行列，二三线城市依赖度有所下降，但还会保持一个较高水平。四线以下城市的土地不是依存度问题，而是开发商愿不愿买、买多少的问题。

第三，人口因素。未来十多年，也正是我们城市化率由2018年59.58%向70%冲刺的阶段。按照现在年均1%城市化率速度，后面速度可能会稍微放缓一些，那么正好对应的也正是十来年时间。预计平均每年还是有1500-1700万人完成城市化。

总结：从上面三个分析得知，未来10多年，全国房价趋势仍然向上，平均增幅大概在5-6%之间。

 

第二个问题：预测你所在城市房价是涨是跌？幅度是多少？

第一个问题回答了未来十来年全国平均房价涨幅问题，但这仅仅是整体，具体到每个城市又不会一样。现在的共识是，未来不同城市的楼市一定会出现分化，笔者大概分三类：

一类是排名靠前的七大城市群和大概10多个都市圈。国家规划了19个城市群，加之地方形成的50多个都市圈，由于资源和自身资质原因，并不是每个城市群和都市圈都发展得那么好，我们梳理了一下，大概是排名靠前的七大都市圈和10多个都市圈最具潜力。由于群内或圈内城市本身有核心城市与非核心城市之别，房价档次差距摆在那，我们这里只谈幅度。预计未来10来年，这一类城市还会有年均8%的增幅。

二类是经济次一些的独立地级市，或者人口大市。这类城市有一个显著特点，下辖有3-5个县，本身也有几个区，但这里还是要排除一个方向，那就是北和部分西。这些城市虽然经济比第一类城市要差一些，但由于有巨大的人口支撑，比如可以吸附下面县级人口，购房需求还是有一定保障的，这类城市的房价跟随货币因素，未来10来年跟全国平均增幅持平，约在5%左右。

三是此前一直提到的收缩型城市。根据望智库统计的数据看，全国目前大约有80个城市属于收缩型城市，未来还会继续增加。对于这类城市的房价，我们给出的判断是滞涨，不排除一些城市负增长。