房地产市场发生系统性崩盘了吗？

浙江省海宁市出台了取消楼市限购的政策文件，迅速引发关注，然而仅仅几个小时后，这一文件就在网上消失，今年2月以来，像这样楼市松绑政策一日游的情况已有数起。   在近几年中国经济呈现L型走势之时，刺激房地产保经济的声音就此起彼伏。尤其是今年1月下旬以来，由于受到新冠肺炎疫情的冲击，前2月我国多个经济指标出现下降，刺激楼市保经济的言论更是因此甚嚣尘上，甚至一些地方政府在刺激楼市上蠢蠢欲动。   松绑楼市调控，放任房地产市场起落，以稳住中国经济，是否正当其时？   房地产市场发生系统性崩盘了吗？   从数据层面来看，房地产市场并不乐观。从供给端来看，1 2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。从需求端来看，1 2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。整体而言，前2月楼市供需两端均出现了较大程度的下滑，其降幅之大，至少是近五年的绝对高点。   不过，无论是供应端的数据还是需求端的数据，均隐藏着一定的积极因素。   供应端的积极因素体现在两个方面。一是房地产投资开发降幅远小于销售市场的降幅，其中前2月住宅开发投资下降16%，而同期住宅的销售面积和销售额降幅分别为39.2%和34.7%。二是从横向对比来看，今年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）33323亿元，同比下降24.5%，其中，基础设施投资同比下降30.3%，制造业投资下降31.5%，房地产开发投资下降16.3%。相对于其他主要的固定资产投资领域，房地产开发投资的降幅可谓是 并不大 。仅从投资开发来看，房地产市场的投资秩序依然保持着相对的稳定。   更具市场信号意义的是需求端的数据变化。   1 2月份，我国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。这意味着，从整体数据来看，今年前2月，全国平均房价为9679元/平方米，相比于去年同期，今年整体房价反而上涨了6.7%。从住宅市场来看，住宅销售面积下降39.2%，住宅销售额下降34.7%，住宅整体均价上涨了7.4%。   即使从环比来看，市场依然呈现出以稳为主的基调。3月16日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏分析指出，2月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。   据他介绍，经初步测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%。   中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊，当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难，疫情对住房需求的影响，主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划，但并非永久取消购房计划。   事实上，3月中下旬，随着新冠疫情在国内基本缓解，杭州、佛山、苏州等地楼市又再次走出一波较好的行情，其中佛山连续多日新房成交超500套。   救经济就要救楼市？   目前来看，单纯为救楼市而松绑楼市调控政策，显然并不可取。不过，随着疫情对经济的冲击，各级政府防衰退、保增长的压力也是与日俱增。   数据显示，今年1 2月份，规模以上工业增加值同比下降13.5%，服务业生产指数下降13%，固定资产投资、社会消费品零售总额及出口分别下降24.5%、20.5%和15.9%，调查失业率突破6%，我国经济面的多个重要指标均出现大幅下跌的走势。   在这一背景下，部分地方已经跃跃欲试，出台了一些尺度较大的楼市松绑政策。此前，河南驻马店发布了17项稳楼市政策，包括 要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20% ，但随后被紧急叫停撤回。此外，海宁、广州等地的楼市松绑政策也遭遇了一日游。   北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对此表示，各地可以因城施策，做出适时调整。根据不同需求分类施策，尤其对于首套房刚需，应该适当降低首付款比例，可以采取认房不认贷的政策，切实保障居民的民生住房需求。