对房地产市场的十点建议

作者盛松成(上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、同策学术委员会主任) 宋红卫(同策房产咨询股份有限公司研究员) 汪恒(同策房产咨询股份有限公司研究员)
自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对中国经济造成冲击，房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用？
一、房地产业现状与 非典 时期具有五方面不同
1。房地产业发展阶段不同。
2003年 非典 正处于98 房改 初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放。目前，中国户均住房已超过1.1套，城镇人均住宅建筑面积已达到39平方米(2018年)，是2003年的1.65倍。
2。政策对房地产的定位不同。
2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)将房地产业定位为经济发展 支柱产业 。而当前中国房地产进入 房住不炒 阶段。
3。房地产市场发展趋势不同。
2003年中国房地产开发投资和销售面积均处于快速发展期，二者同比增速分别为29.7%和29.1%。现在中国房地产开发投资和销售增速已经呈现 倒U型 趋势，2019年房地产开发投资和销售面积二者同比增速分别为9.9%和-0.1%。
4。房企负债水平和杠杆率不同。
2003年房企负债规模30698.56亿元，2018年达到674333.36亿元，房企负债率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(按照申万一级行业分类标准)；房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。
5。居民对住房的购买力不同。
2003年中国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。收入增长情况也不同，2000-2005年城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。
二、本次疫情对房地产市场的影响
1。对房地产开发投资的影响。
按照房地产开发资金中土地购置费、建安工程、设备工器具购置等组成结构来推算，因土地交易、新开工项目中止及在建项目延迟开工等将可能造成今年一季度投资下降37.53%左右。
2。对房地产销售的影响。
受疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了 暂停经营 的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例超过6成。线上销售只是临时应急手段，较难落实。
3。对房企的影响。
2019年销售回款(包括个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业最为重要的资金来源，占比达到了49.62%。如果一季度销售额下降50%，就将损失14398.14亿元。这可能导致房企资金链出现断裂。
4。对人口净流出区域房地产市场的影响。
三四线城市在物流、居住环境等方面不如一二线城市，在当前大中城市开放落户的背景下，未来人口可能进一步流出三四线城市，需要高度关注三四线城市的房地产风险。
5。对整体经济增长的影响。
如果中国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，按照最近三年的情况，房地产投资下行会造成GDP增速下降0.16个百分点。房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系，尤其是建筑业，与房地产业关系紧密，对GDP的贡献还稍高于房地产业，也将对经济增长造成影响。
6。对就业的影响。
如果按照今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人(用2018年规模估算，下同)。房地产业对建筑业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地产业而受到疫情影响的建筑业城镇就业人口为73.37万人。如果考虑到建筑业自身受疫情的冲击，受影响的就业人口会更多。