福州厦门楼市是否还有小阳春？

疫情并不是它们卖不动的主要原因，甚至就连次要原因都谈不上。对于本来就被大家绕道而行的新房而言，你们的售楼部本就门可罗雀，想要卖得好就应该检视一下自己开出的杀猪价，而不是抱怨疫情带来的雪上加霜。  因此实际上本次对于二手房市场的影响要比一手房来得大。应该说房产中介是比较冤枉的，毕竟暂停或推迟售楼部营业是为了防止人群聚集导致病毒传播的风险，然而和开发商的售楼部相比，中介门店的规模显然要小得多，绝大部分只是一间不起眼的小店面，聚集不了几个人，和那些宽敞无比的售楼部不能比，实际上正常营业并做好预防措施即可。  更何况开发商售楼部怕冷场，就算一天到晚也没几个真客户进门也时不时会搞个活动暖暖场，送送米、送送油、送送伞等等，总会吸引来不少人领礼品。而中介门店基本不会这样干，因此实际上将中介门店和售楼部同等对待纯属误伤。要知道房产中介可不如开发商财大气粗，他们的门店往往是租来的而不是自己盖的，每个月大多还得按时交房租；再考虑到不少小区在疫情发生之后开始限制外人进入，即便正常营业带客看房也受影响，因此实际上疫情对于房产中介的影响要比开发商大得多，生存更加不易。    近期有不少房产自媒体文章表示由于疫情影响，2月和3月的楼市成交量会下滑，小阳春要泡汤。但我们知道实际上去年的小阳春是部分城市经历了2018年下半年的楼市寒冬之后的短暂回暖，这种回暖主要体现在成交量上，并未带来价格的反弹。并且这个小阳春实际上指的是第二季度而非第一季度，由于春节假期的影响，第一季度的二手房成交量往往没有多大起色，但是随着第二季度开学季即将到来，不少为了读书的家长会急于买房过户，使得第二季度的二手房成交量相对较高。因此，第一季度本来就没有什么阳春，泡汤不泡汤并无所谓。  事实上我们还知道，福州厦门两地2019年第二季度的小阳春主要是由于此前三个季度的成交数据太难看，在强烈的对比之下才显得这个阳春如此暖。而今年的形势有所不同，2019年下半年的二手房成交量虽然相比第二季度大幅下跌，但数据并没有2018年下半年那么难看，总体上还维持着一定的成交量。去年第四季度二手住宅成交福州五区是日均70套，厦门六区是日均74套，虽然有点凉但这数字还能看。没有强烈的对比反差也就没有所谓的小阳春。  考虑到福州市政府在2019年的最后一天就发布通告，将于2020年2月1日起调整二手房税征指导价，因此1月份本是不少人要赶着办理过户的时候，原本成交量会比较好看。但是如今疫情之下1月份的营业时间被迫缩短，二手房成交量会有所下降，这样看来疫情对福州二手房市场的影响会比厦门更大一些，原本的集中成交月就此泡汤。  那么，如今第一季度的二手房成交数据受到影响，不会那么好看了，第二季度又将如何呢？  对于福州而言，今年开始执行多校划片试点，并且很可能执行民办初中100%摇号录取。因此从今年开始学区房面临的不确定性越来越大，受到的冲击也越来越大，而第二季度的成交量中学区房占比不小，因此在教育改革之下，今年学区房的成交量要画上一个问号。    对于厦门来说，去年下半年二手房成交量下跌幅度要比福州更大，2019年第二季度二手住宅成交面积是129.6万方，第三季度就只剩73.3万方，第四季度进一步减少到67.8万方，也就是说第四季度的成交量只是第二季度的一半多一点，可以说是半年就腰斩。如今受到疫情影响今年第一季度的成交数据恐怕也不会好看，这样一来今年上半年厦门楼市很难再达到去年上半年的成交量，实际上能够稳住不进一步下跌就是一种胜利。    目前福州厦门的二手房成交量虽然二次下跌，但是相比于新房而言二手房的日子还是要好过不少，因此疫情对于二手房市场的影响要明显比一手房市场更大一些。房产中介业务员的底薪也比不上售楼部的置业顾问，收入全靠开单，因此他们更加迫切地希望恢复正常营业。只可惜疫情的影响不会很快消退，就算开门营业要恢复客流也需要一定时间，对于房产中介来说，接下来的两个月日子不会太好过。