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房地产资金面前所未有的紧张

拿信托来说,中国信托业协会近日发布的数据显示,三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度减少1480.67亿元,环比下降5.05%。   这是自2015年四季度以来,首次出现新增规模的环比增速负增长。   房贷利率方面,6月份的时候,房贷利率已经连续下降4个月,多个城市回落至上浮15%-20%的区别,随后持续收紧至10月份,房贷利率挂钩LPR后,多个城市利率加基点水平不降反涨。   另一边是央行、银保监会坚定的态度。   经济日报最近报道称:据不完全统计,下半年以来,央行先后7次定调房地产市场。   具体来看,7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日、11月25日,在这些关键节点,既有会议,也有报告,还有通知,更有约谈与警示,不管采取哪种形式,房住不炒、抑制投机依然是反复重申的基调。   但是,2019年的最后阶段,楼市却有了一丝 久旱逢甘霖 的 解渴 味道。     根据同策研究院监测的数据显示,11月40家上市房企融资总额超过900亿元,环比增长近3倍,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。   具体来说,债权融资金额767.20亿元,环比增加2.36倍。其中,公司债融资金额203.45亿元,环比增加1.01倍。外币融资总额为391.44亿元,环比增加172.55%,占融资总额的43.28%。   房企融资额,是衡量房地产资金面的重要指标,在经历了10月份的 冰点 之后,这个指标暴涨300%,环比大增3倍,900亿的资金驰援房地产,出乎了很多人的预料。   本以为像去年一样,楼市要度过土地流拍、融资下降、断供断贷这样寒冷刺骨的冬天,谁知道,在2019年末,房地产似乎又有 翘尾 的迹象。   大家都知道,楼市是靠资金支撑的市场,只要开发商手里的钱源源不断流入,他们就会继续扩张规模,争当地王,不再降价促销寻求回款,转而捂盘惜售,能拖一时是一时。   相似的情景,也在2016年出现过。   根据CRIC监测,2016年1-11月108家监测房企融资总规模达11211亿元人民币,同比2015全年增加30.9%,增速高于2015年的25.7%。   要知道,2016年是公认的 地王年 ,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的 三高 地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。       也就是说,3年前,同样也是房企融资额大涨,然后就开始了 囤地 模式,地王由此大批量产生。   接下来发生的事大家都知道了,从2016年至今,房价开启了一波凌厉的涨势,新一线、二线、三四线都受到波及。   杭州、南京涨破4万,成都、武汉涨破两万,西安、郑州直追两万,更不用提受棚改货币化影响的广大地市,1万+以上的房价非常普遍。   问题是,3年前的一幕重现吗?房价真的要 梦回 2016年吗?   我觉得,应该从两个角度来看待。   第一,单月融资额的增减,与2016一整年,是不具备可比性的。   上文说到,今年3月份,是今年房地产资金最宽裕的时间,当时的情况更现在非常相似,长三角的苏州、南京、杭州、无锡,珠三角的东莞和佛山,以及中西部的西安、成都等地,都不约而同出现了成交量上升、房价跳涨的行情。   然而,这样的的好光景,也仅仅只维持了几个月罢了,6月份之后,各地的调控手段层出不穷,楼市迅速陷入沉寂,土地流拍、楼盘促销成为常态。   现在的情景,和3月份时也很相似。       换句话说,哪怕是年底最高的单月融资额度,也只是带来了两三个月的涨势而已,现在临近年底,市场观望情绪浓厚,房价再次走强的可能性是非常低的。   更重要的是,2016一整年房企的融资额都很充裕,开发商奉行高周转策略,购房者加杠杆的情绪也达到了最高,与2019单月的表现不可同日而语。   第二,就算有资金解渴,对陷入负债 旋涡 的房企来说,也是杯水车薪。   现在与2016年最大的不同是,开发商的负债,已经成为难以承受之重。   数据显示,截止去年底,房企各主要渠道有息负债余额共计20.3万亿元,:仅仅2019上半年,上市房企有息负债规模就高达42159.7亿元,大部分将集中到期(2019-2021年)。   而2019年地产债到期总额高达5701.27亿元,下半年到期金额占总额近一半(2874.67亿元)。   这将近3000亿的到期负债,该怎么还?答案很简单:一靠来自购房者的回款,二靠继续借债。   显然,暴增3倍的房企融资,大部分会用来还债,也就是所谓的 借新债,还旧债 。   对购房者而言,如果只是把单月融资大涨300%作为买房信号来看待,用专家的话来说就是 想多了 。   同策研究院研究员陈朦朦认为,虽然11月房企融资金额大幅反弹,但融资难的问题依旧突出。
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